Projet d'Extension - Obligation Architecte ou Pas
Posté : 10/09/12 17:40
Bonjour à tous,
Je continuerais de feuilleté les sujets posté par la suite, mais comme chaque projet, et cas, est unique, je me permets d'ouvrir un nouveau sujet.
J'espère que l'on ne m'en tiendra pas rigueur si cela peux faire doublon avec un autre topics.
j'ai depuis un peu plus d'un an un projet d'extension dans un tiroir, que j'ai du mettre plusieurs fois de côté pour prioriser d'autres projets personnels.
Je reviens à la charge, et je m’aperçois que le calcul de la surface a changer, et ma question porte surtout sur l'obligation du recours à l'architecte...
Je parcours depuis ce matin des articles concernant la loi sur le calcul de surface plancher et le recours architecte mais j'avoue avoir du mal à réellement me situer dans les réponse et à comprendre le calcul...
Je me permet donc de prendre votre avis :
L'existant :
J'ai acheté il y a 2 ans un bien, une maison individuelle de 1975 avec :
1- 1 Sous Sol demi enterré (1.25m enterré et 0.85 hors sol), considéré comme non habitable lors de la vente car moins de 2.5m (je précise également que le sous sol est pour moitié un garage car il me semble que cela a son importance, l'autre moitié étant une buanderie et une "cuisine d'été) dans chacune de ces dernière, une fenêtre donne sur l’extérieur.
Sur ce point, le sous sol étant à moitié enterré, je suis un peu perdu avec l'information supplémentaire concernant l'emprise au sol :
En effet, la partie du question/réponse dans l'article sur la réforme du ministère de l'écologie aborde le sujet de l'emprise au sol et voici ce qu'elle dit (j'avoue ne pas bien savoir quoi faire de cette information):
http://www.developpement-durable.gouv.f ... ,25290.htm
Emprise au sol – construction enterrée :
QUESTION : Comment mesurer l’emprise au sol d’une construction enterrée ?
REPONSE : Une construction ou partie de construction enterrée ne constitue pas d’emprise au sol. Les éléments aériens d’une telle construction, en revanche, sont constitutifs d’emprise au sol, comme par exemple dans le cas où la partie supérieure de la construction est visible en surface.
Suis je donc concerné par ce point ?
parce que j'ai beaucoup de mal à comprendre tout ce qui introduit la notion d'emprise au sol de cet article ..... :
RUBRIQUE IV : Emprise au sol.
Emprise au sol – documents d’urbanisme :
QUESTION : Lorsque le PLU prévoit la notion d'emprise au sol pour l’application de certaines de ses règles (Coefficient d’Emprise au Sol, …) mais ne la définit pas, faut-il appliquer la définition prévue par l’art. R. 420-1?
REPONSE : La définition prévue par l’art. R. 420-1 – « L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. » - ne vaut que pour l’application du livre IV du code de l’urbanisme, c’est ce que signifie l’expression « au sens du présent livre ».
Cette définition a pour seul objet de s’appliquer, d’une part, aux articles R. 421-1 et suivants qui fixent le champ d’application des autorisations d’urbanisme et, d’autre part, à l’article R. 431-2 qui concerne les modalités du recours à l’architecte. La rédaction des articles précités a d’ailleurs été profondément modifiée par le décret du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme.
Cette définition ne doit donc pas être substituée aux définitions fixées par les documents d’urbanisme qui font référence à la notion d’emprise au sol. Pour ce qui est des documents qui omettraient de fixer une définition précise de cette notion bien qu’y faisant référence pour l’application de certaines de leurs règles, la définition prévue par l’art. R.420-1 ne saurait leur être appliquée de façon systématique. Toutefois, cette définition pourra être retenue dès lors qu’elle est en cohérence avec les objectifs et la motivation de la règle concernée qui sont déterminés par l’autorité compétente.
2- 1 Étage de 72m² au sol (9*8), de mémoire 65m² habitable
3- Des combles sous toit pentu, considéré la aussi comme non habitable lors de la vente car le point le plus haut sous plafond n’excède pas 2.25.
Dans le cas ou cela pourrait avoir une importance concernant les combles :
Les combles ne sont accessible que par un escalier escamotable...
Lorsque j'ai commencé a envisager l'extension, et afin de pouvoir faire la demande par moi même, j'ai donc pris comme surface habitable la valeur de 72m² et je suis donc partie du principe que je pouvais faire une extension de 40m² à l'arrière de la maison (je précise que nous n'avons aucun soucis quand au COS qui est de 30% sur un terrain de 625m²...)
Le projet
Celui ci est une simple extension de plein pied à l'arrière de la maison, d'une surface de 40m² au sol et doté d'un toit terrasse (si possible).
Sur la partie toit terrasse, je rebondis pour revenir sur l'article auquel je fais référence ci dessus (partie question/réponse de l'article sur la réforme du ministère de l'écologie qui aborde le sujet de l'emprise au sol) et qui dit au sujet des de l'emprise au sol et des toitures terrasse :
Emprise au sol – terrasse :
QUESTION : Dans quels cas doit-on considérer qu’une terrasse constitue de l’emprise au sol ?
REPONSE : Seules les terrasses de plain pied ou n’ayant ni surélévation significative, ni fondations profondes ne sont pas constitutives d’emprise au sol.
En revanche, par exemple, les terrasses suivantes constituent de l’emprise au sol :
-
une toiture-terrasse, quelle que soit sa hauteur par rapport au sol, qui sert de couverture à une construction ou partie de construction, même enterrée ;
Ma question au finale donc est de savoir si mon calcul (à la louche) est à peu près correcte et si je pourrais donc me passer des services d'un architecte et utiliser les plans que j'ai mit si longtemps à faire...
Si aujourd'hui la surface plancher prends en compte :
- Mon sous sol : Soit environ 36 m² puisque l'autre moitié est un garage, et que cette dernière, si j'ai bien compris, ne rentre pas en ligne de compte.
-la surface en dessous de 1.8 des combles, qui rajouterais encore à coup sur au moins 10/15m²....
J'en arriverais à environ 130m² de surface plancher et donc la possibilité de faire mon extension de 40m² ...
Autant dire que je jongle vraiment de près avec les chiffres ....
Quelqu'un pourrait il me dire si je suis dans le faux, si j'ai bien compris, ou éventuellement me dire ce qu'il pense de ma situation ?
Par avance je vous remercie de votre aide.
Pierik.
Je continuerais de feuilleté les sujets posté par la suite, mais comme chaque projet, et cas, est unique, je me permets d'ouvrir un nouveau sujet.
J'espère que l'on ne m'en tiendra pas rigueur si cela peux faire doublon avec un autre topics.
j'ai depuis un peu plus d'un an un projet d'extension dans un tiroir, que j'ai du mettre plusieurs fois de côté pour prioriser d'autres projets personnels.
Je reviens à la charge, et je m’aperçois que le calcul de la surface a changer, et ma question porte surtout sur l'obligation du recours à l'architecte...
Je parcours depuis ce matin des articles concernant la loi sur le calcul de surface plancher et le recours architecte mais j'avoue avoir du mal à réellement me situer dans les réponse et à comprendre le calcul...
Je me permet donc de prendre votre avis :
L'existant :
J'ai acheté il y a 2 ans un bien, une maison individuelle de 1975 avec :
1- 1 Sous Sol demi enterré (1.25m enterré et 0.85 hors sol), considéré comme non habitable lors de la vente car moins de 2.5m (je précise également que le sous sol est pour moitié un garage car il me semble que cela a son importance, l'autre moitié étant une buanderie et une "cuisine d'été) dans chacune de ces dernière, une fenêtre donne sur l’extérieur.
Sur ce point, le sous sol étant à moitié enterré, je suis un peu perdu avec l'information supplémentaire concernant l'emprise au sol :
En effet, la partie du question/réponse dans l'article sur la réforme du ministère de l'écologie aborde le sujet de l'emprise au sol et voici ce qu'elle dit (j'avoue ne pas bien savoir quoi faire de cette information):
http://www.developpement-durable.gouv.f ... ,25290.htm
Emprise au sol – construction enterrée :
QUESTION : Comment mesurer l’emprise au sol d’une construction enterrée ?
REPONSE : Une construction ou partie de construction enterrée ne constitue pas d’emprise au sol. Les éléments aériens d’une telle construction, en revanche, sont constitutifs d’emprise au sol, comme par exemple dans le cas où la partie supérieure de la construction est visible en surface.
Suis je donc concerné par ce point ?
parce que j'ai beaucoup de mal à comprendre tout ce qui introduit la notion d'emprise au sol de cet article ..... :
RUBRIQUE IV : Emprise au sol.
Emprise au sol – documents d’urbanisme :
QUESTION : Lorsque le PLU prévoit la notion d'emprise au sol pour l’application de certaines de ses règles (Coefficient d’Emprise au Sol, …) mais ne la définit pas, faut-il appliquer la définition prévue par l’art. R. 420-1?
REPONSE : La définition prévue par l’art. R. 420-1 – « L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. » - ne vaut que pour l’application du livre IV du code de l’urbanisme, c’est ce que signifie l’expression « au sens du présent livre ».
Cette définition a pour seul objet de s’appliquer, d’une part, aux articles R. 421-1 et suivants qui fixent le champ d’application des autorisations d’urbanisme et, d’autre part, à l’article R. 431-2 qui concerne les modalités du recours à l’architecte. La rédaction des articles précités a d’ailleurs été profondément modifiée par le décret du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme.
Cette définition ne doit donc pas être substituée aux définitions fixées par les documents d’urbanisme qui font référence à la notion d’emprise au sol. Pour ce qui est des documents qui omettraient de fixer une définition précise de cette notion bien qu’y faisant référence pour l’application de certaines de leurs règles, la définition prévue par l’art. R.420-1 ne saurait leur être appliquée de façon systématique. Toutefois, cette définition pourra être retenue dès lors qu’elle est en cohérence avec les objectifs et la motivation de la règle concernée qui sont déterminés par l’autorité compétente.
2- 1 Étage de 72m² au sol (9*8), de mémoire 65m² habitable
3- Des combles sous toit pentu, considéré la aussi comme non habitable lors de la vente car le point le plus haut sous plafond n’excède pas 2.25.
Dans le cas ou cela pourrait avoir une importance concernant les combles :
Les combles ne sont accessible que par un escalier escamotable...
Lorsque j'ai commencé a envisager l'extension, et afin de pouvoir faire la demande par moi même, j'ai donc pris comme surface habitable la valeur de 72m² et je suis donc partie du principe que je pouvais faire une extension de 40m² à l'arrière de la maison (je précise que nous n'avons aucun soucis quand au COS qui est de 30% sur un terrain de 625m²...)
Le projet
Celui ci est une simple extension de plein pied à l'arrière de la maison, d'une surface de 40m² au sol et doté d'un toit terrasse (si possible).
Sur la partie toit terrasse, je rebondis pour revenir sur l'article auquel je fais référence ci dessus (partie question/réponse de l'article sur la réforme du ministère de l'écologie qui aborde le sujet de l'emprise au sol) et qui dit au sujet des de l'emprise au sol et des toitures terrasse :
Emprise au sol – terrasse :
QUESTION : Dans quels cas doit-on considérer qu’une terrasse constitue de l’emprise au sol ?
REPONSE : Seules les terrasses de plain pied ou n’ayant ni surélévation significative, ni fondations profondes ne sont pas constitutives d’emprise au sol.
En revanche, par exemple, les terrasses suivantes constituent de l’emprise au sol :
-
une toiture-terrasse, quelle que soit sa hauteur par rapport au sol, qui sert de couverture à une construction ou partie de construction, même enterrée ;
Ma question au finale donc est de savoir si mon calcul (à la louche) est à peu près correcte et si je pourrais donc me passer des services d'un architecte et utiliser les plans que j'ai mit si longtemps à faire...
Si aujourd'hui la surface plancher prends en compte :
- Mon sous sol : Soit environ 36 m² puisque l'autre moitié est un garage, et que cette dernière, si j'ai bien compris, ne rentre pas en ligne de compte.
-la surface en dessous de 1.8 des combles, qui rajouterais encore à coup sur au moins 10/15m²....
J'en arriverais à environ 130m² de surface plancher et donc la possibilité de faire mon extension de 40m² ...
Autant dire que je jongle vraiment de près avec les chiffres ....
Quelqu'un pourrait il me dire si je suis dans le faux, si j'ai bien compris, ou éventuellement me dire ce qu'il pense de ma situation ?
Par avance je vous remercie de votre aide.
Pierik.
